Zasady opodatkowania sprzedaży zabudowanych działek zależą od tego, czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Wątpliwości jest wiele, a orzecznictwo nie zawsze pomaga w ich wyjaśnieniu.
Jak czytamy w Rzeczpospolitej, firma, która sprzedaje nieruchomość, w pierwszej kolejności musi ustalić, jaką stawkę należy zastosować do znajdującego się na działce budynku lub budowli. Jest ona bowiem stosowana do całej transakcji. Będzie tak nawet w sytuacji, gdy cena gruntu jest wielokrotnie wyższa od wartości zabudowań.
Pierwszym krokiem przed sprzedażą zabudowanej nieruchomości jest ustalenie, czy doszło do jej pierwszego zasiedlenia. Od tego zależą bowiem zasady opodatkowania VAT.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich
– wybudowaniu lub
– ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Firma, która wybuduje na własne potrzeby budynek biurowy i w całości go sama eksploatuje, posiada nieruchomość nie zasiedloną w rozumieniu ustawy o VAT. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Co będzie jednak, jeśli w takim budynku wynajęte zostanie tylko jedno piętro. Takim problemem zajmował się WSA w Warszawie w wyroku z 14 września 2010 r. (III SA/ Wa 1359/10). Stwierdził on, że w takiej sytuacji dochodzi do pierwszego zasiedlenia całego budynku.
Problem ten trudno jednak uznać za rozwiązany, np. WSA w Gliwicach w orzeczeniu z 8 lutego 2010 r. (SA/Gl1359/09) zajął inne stanowisko. W tej sprawie organ podatkowy uznał, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby dostawę nieruchomości opodatkować różnymi stawkami VAT. Sąd potwierdził, że jest to możliwe. Z jednej strony podkreślił, że zasadą jest to, że jedna dostawa towarów podlega jednej stawce VAT. Z drugiej, w wyjątkowych sytuacjach, możliwe jest oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i konieczność.
Przy sprzedaży nowych budynków przepisy ściśle określają, czy od transakcji trzeba naliczyć VAT, czy jest ona zwolniona. Strony umowy nie mają na to wpływu.
Dostawa nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim co do zasady jest opodatkowana VAT. Dotyczy to również sytuacji, gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynęło mniej niż dwa lata. Od tej reguły jest jednak wyjątek. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o VAT naliczony, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia VAT należnego o podatek naliczony, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż zabudowanych nieruchomości jest zwolniona od VAT. Strony mogą jednak zdecydować, że chcą taką transakcję opodatkować.
Więcej w Rzeczpospolitej z 7 października 2010 r.