Dla firmy, która sprzedaje niezabudowaną działkę sklasyfikowaną w ewidencji gruntów jako rolna, położoną na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rozstrzygnięcie siedmioosobowego składu NSA z 17 stycznia 2001 r. (I FPS 8/10) oznacza, że transakcja ta powinna być zwolniona z VAT – czytamy w Rzeczpospolitej.
Firmie, która zbywając działkę niepotrzebnie opodatkowała transakcję, daje argumentację do uzyskania zwrotu nadpłaconego podatku. Działki sprzedawano, nie stosując zwolnienia z VAT. Zarówno organy podatkowe, jak i niektóre sądy administracyjne nakazywały kierować się statusem działki określonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Z wyroku NSA wynika, że aby odzyskać VAT, sprzedawca musi jedynie zweryfikować, czy na moment zbycia nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli ustali, że te warunki zostały spełnione, a do tego działka na moment zbycia była oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako inna niż tereny zabudowane i zurbanizowane, to transakcja była zwolniona z VAT. Sprzedawca wówczas wystawia fakturę korygującą, czeka na otrzymanie potwierdzenia jej odbioru i w bieżących rozliczeniach, zgodnie z art. 29 ust. 4a ustawy VAT, zmniejsza należny podatek o znaczną kwotę.
W niedalekiej przyszłości może się okazać, że aby skorygować podatek należny, otrzymanie potwierdzenia odbioru faktury korygującej nie jest potrzebne.
Jednak w zupełnie innej, znacznie gorszej z podatkowego punktu widzenia, sytuacji są nabywcy takiej nieruchomości. Jeśli bowiem kupili działkę, której sprzedaż została opodatkowana, a powinna była podlegać zwolnieniu, to odliczenie przez nich VAT naliczonego było bezprawne.
Zatem może okazać się, że nabywca korygujący taką sprzedaż musi „wyrzucić” ze swoich rozliczeń sporą zazwyczaj kwotę VAT naliczonego.
Ale to nie wszystkie kłopoty nabywcy. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) nakłada na niego obowiązek zapłaty tego podatku. Dlatego że sprzedaż nieruchomości zwolnionej z VAT nie podlega wyłączeniu z PCC. Podatek ten jest należny i ciąży na kupującym. Co więcej obowiązek podatkowy w PCC powstał już w chwili sprzedaży, a ta nastąpiła jakiś czas temu. Kupujący musi zatem odprowadzić należny PCC z odsetkami za zwłokę. To, że transakcja została bezpodstawnie opodatkowana VAT, nie ma wpływu na powstanie lub nie obowiązku zapłaty PCC.
Owszem, nabywca nieruchomości, który musi zapłacić PCC wraz z odsetkami, może dochodzić zadośćuczynienia od sprzedawcy czy nawet notariusza, który teoretycznie jako płatnik powinien pobrać ten podatek w momencie zawarcia transakcji (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC), ale z pewnością nie będzie to łatwe.
Skutkiem analizowanego wyroku może być to, że po kilku latach od nabycia działki może się okazać, że trzeba do niej dopłacić. Przynajmniej do czasu, aż sprzedawca nie zwróci nienależnie zapłaconego mu VAT (zwłaszcza gdy umówiona cena ustalona była na kwotę netto plus VAT).
Więcej w Rzeczpospolitej z 20 maja 2011 r.