Jeżeli kredyt został zaciągnięty na dwie nieruchomości, to kredytobiorca musi zapłacić podatek dochodowy od umorzenia części kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji nie wchodzi w grę zaniechanie poboru podatku – czytamy w Dzienniku Gazecie Prawnej.
Podatnik w 2008 r. wraz z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny indeksowany do franka szwajcarskiego. Środki z kredytu małżonkowie przeznaczyli m.in. na zakup działki budowlanej oraz spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego.
W mieszkaniu, na które wcześniej zaciągnęli kredyt, mieszkali wraz z dziećmi, a na działce planowali wybudować dom jednorodzinny. Zamierzali się do niego wprowadzić po sprzedaży mieszkania. Rozpoczęli budowę domu, ale później – jak to bywa w życiu – musieli zmienić plany. Postanowili sprzedać działkę i mieszkanie, a za uzyskane pieniądze kupili większy lokal, w którym zamieszkali.
Kredyt z 2008 r. spłacali aż do 2023 r., kiedy to w wyniku ugody zawartej z bankiem doszło do przewalutowania kredytu na złotówki i częściowego jego umorzenia. Bank zwolnił małżonków z długu w znacznej części, co spowodowało powstanie po ich stronie przychodu.
Małżonkowie uważali, że nie powinni zapłacić od niego PIT, bo liczyli na zaniechanie poboru podatku na podstawie rozporządzenia ministra finansów z 11 marca 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 592).
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był innego zdania. Jego argumentem było to, że kredyt nie został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, tylko dwóch odrębnych: zakup działki pod budowę domu oraz refinansowanie kredytu na zakup mieszkania. Nieruchomości te zostały nabyte na podstawie odrębnych aktów notarialnych i miały osobne księgi wieczyste – zwrócił uwagę dyrektor KIS.
Z tego powodu uznał, że nie zostały spełnione warunki zaniechania poboru podatku, określone w rozporządzeniu ministra finansów. Wskazał, że w świetle par. 1 ust. 1 pkt 1
lit. a) tego rozporządzenia, aby doszło do zaniechania poboru podatku, kredyt powinien zostać zaciągnięty na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej.
Małżonkowie nie zgadzali się z taką wykładnią. Tłumaczyli, że zaciągnęli kredyt wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego i że zarówno zakup mieszkania, jak i działki były elementami jednego procesu inwestycyjnego, którego celem było zapewnienie rodzinie jednego miejsca zamieszkania. Zaznaczyli, że w całym okresie kredytowania rodzina faktycznie zajmowała tylko jedno mieszkanie, a z tytułu posiadania działki nie osiągała żadnych korzyści.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1814/24) przyznał im rację. Uznał, że kluczowe znaczenie ma tu definicja jednej inwestycji mieszkaniowej zawarta w rozporządzeniu. Wynika z niej, że chodzi o inwestycję, która ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego (par. 1 ust. 5 rozporządzenia) – wskazał sąd.
Uznał, że dyrektor KIS błędnie skoncentrował się na liczbie nieruchomości i ich formalnej
odrębności, a pominął rzeczywisty cel procesu inwestycyjnego. Sąd podkreślił, że małżonkowie przez cały okres kredytowania dążyli do realizacji jednego celu – zapewnienia rodzinie jednego miejsca zamieszkania. To, że przez pewien czas mieszkali w jednym lokalu, jednocześnie budując dom, a następnie zmienili plany i ostatecznie nabyli inne mieszkanie, nie oznacza realizacji wielu inwestycji mieszkaniowych – stwierdził WSA.
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił jednak ten wyrok (wyrok z 21 stycznia 2026 r., sygn. akt II FSK 319/25). Orzekł, że w sprawie nie został spełniony warunek zaciągnięcia kredytu na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej. Jak podkreśliła sędzia Anna Dumas, mamy tutaj do czynienia z dwiema inwestycjami: zakupem działki i zakupem mieszkania. To – zdaniem sądu kasacyjnego – miało kluczowe znaczenie w sprawie.
Więcej w Dzienniku Gazecie Prawnej z 2 lutego 2026 r., autor: Izabela Tomaszewska-Gałuszka, oprac.: GR