Czy usługi zarządzania nieruchomościami to jedno świadczenie kompleksowe, zwolnione z VAT, gdy obejmuje czynności: organizacyjne, rozliczeniowe oraz związane z utrzymaniem technicznym budynków? Na to pytanie odpowiedział Naczelny Sąd Administracyjny – donosi Dziennik Gazeta Prawna.
Podatnik w ramach działalności gospodarczej zawarł ze wspólnotą mieszkaniową umowę o kompleksowe zarządzanie nieruchomością wspólną. Nieruchomość ta obejmuje trzy budynki, w których znajdują się lokale o formalnym przeznaczeniu usługowym, ale które faktycznie są wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkaniowych.
W ramach jednej umowy podatnik realizował szeroki zakres czynności administracyjnych, finansowych i organizacyjnych, a także związanych z utrzymaniem i funkcjonowaniem nieruchomości. Otrzymywał za to jedno wynagrodzenie.
Uważał, że wszystkie te czynności były ze sobą ściśle powiązane i z ekonomicznego punktu widzenia tworzyły jedną całość – usługę zarządzania nieruchomościami. Podkreślił, że taki też był cel wspólnoty – zamówić kompleksowe świadczenie, za które zapłaci ona jedno wynagrodzenie.
W związku z tym podatnik był zdania, że całość usługi powinna być zwolniona z VAT na podstawie par. 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 832). Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się jednak z podatnikiem. Uznał, że tylko część wykonywanych przez niego czynności składa się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomością, która jest zwolniona z VAT. Uznał, że poza zakres usług zarządzania nieruchomościami wykraczają takie czynności, jak: planowanie remontów, rozliczanie mediów, nadzór nad realizacją umów zawieranych z podmiotami trzecimi czy likwidacja szkód. W związku z tym są one opodatkowane VAT – stwierdził organ.
Podatnik wygrał w sądach. WSA w Szczecinie (sygn. akt I SA/Sz 770/22) odniósł się do istoty zarządzania nieruchomością i podkreślił, że z natury rzeczy jest to działalność obejmująca wiele różnorodnych, wzajemnie powiązanych czynności, których wspólnym celem jest zapewnienie prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.
Tak właśnie było w tej sprawie – stwierdził sąd. Podkreślił, że sporne czynności nie stanowią celu samego w sobie, lecz służą prawidłowej realizacji usługi zarządzania, są jej nieodłącznym elementem.
WSA zwrócił również uwagę na to, że wszystkie działania są wykonywane przez podatnika w ramach jednej umowy, dotyczą tych samych nieruchomości i są objęte jednym wynagrodzeniem. Dlatego orzekł, że wszystkie czynności składają się na jedną kompleksową usługę zarządzania i jako świadczenia pomocnicze dzielą los podatkowy świadczenia głównego. To oznacza, że cała usługa wykonana przez podatnika jest zwolniona z VAT.
Tego samego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 19 marca 2026 r., sygn. akt I FSK 1006/23).
Więcej w Dzienniku Gazecie Prawnej z 25 marca 2026 r., autor: Izabela Tomaszewska-Gałuszka, oprac.: GR