Kiedy transakcja jest objęta VAT, a kiedy trzeba zapłacić PCC

Rzeczpospolita (2012-06-12), autor: Paweł Toński , oprac.: GR

cze 12, 2012

Przedsiębiorcy sprzedający wynajmowane przez siebie nieruchomości mają problem z właściwym określeniem swoich obowiązków wobec fiskusa – czytamy w Rzeczpospolitej.

Pomyłka przy ocenie czy transakcja dotycząca danej zabudowanej nieruchomości powinna podlegać VAT może mieć istotne konsekwencje finansowe dla każdej ze stron. Sprzedając bowiem bez VAT nieruchomość, która zdaniem organów powinna podlegać temu podatkowi, sprzedawca ryzykuje powstanie zaległości podatkowej. Z kolei nabywca płacący 23 proc. VAT ryzykuje, że jeżeli urząd uzna, iż transakcja nie powinna podlegać VAT lub powinna być zwolniona, nie odliczy tego podatku, a dodatkowo będzie mieć zaległość w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przepisów o VAT wynika, że transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części pozostają poza zakresem VAT. Należy więc ocenić charakter prawny i gospodarczy samej transakcji. Ocena, czy mamy do czynienia z przedsiębiorstwem/jego zorganizowaną częścią, czy odrębnym składnikiem majątku, wiąże się z licznymi wątpliwościami. W pewnym uproszczeniu można bowiem próbować twierdzić, że sam budynek z najemcami spełnia już definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tj. składa się z szeregu elementów stanowiących funkcjonalną i zorganizowaną całość, która może samodzielnie realizować przypisane zadanie. W skrajnym przypadku oznaczałoby to, że wynajętego budynku nie da się sprzedać jako pojedynczego składnika majątku, lecz zawsze będzie to przynajmniej zorganizowana część przedsiębiorstwa.
W praktyce raczej transakcje zbycia nieruchomości należy uznać za sprzedaż aktywów, która powinna podlegać VAT.

Jeszcze więcej problemów interpretacyjnych wiąże się z określeniem właściwej stawki VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych, czy w grę wchodzi zwolnienie czy stawka 23 proc. W praktyce decydować będzie stawka właściwa dla dostawy budynku, bowiem sprzedaż zabudowanego gruntu podlega takiej samej stawce co sprzedaż budynku lub budowli na nim się znajdujących.
Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt. 10 ustawy o VAT przy zbyciu budynków lub budowli zasadą jest stosowanie zwolnienia z VAT. Wyjątek to dostawa wykonywana: w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęło mniej niż dwa lata. Wówczas zastosowanie ma stawka podstawowa – 23 proc.

Sprzedając nieruchomość zabudowaną, należy więc przede wszystkim ustalić, kiedy i czy budynek/budowla był zasiedlony pierwszy raz w rozumieniu przepisów o VAT, tj: oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej budynku/budowli.

Warto też zauważyć, że z pierwszym zasiedleniem będziemy mieli do czynienia, nie tylko gdy dojdzie do pierwszego wydania budynku, ale również po nakładach ulepszeniowych podnoszących jego wartość początkową o co najmniej 30 proc. W praktyce więc ten sam obiekt może być zasiedlany kilka razy, co dodatkowo utrudnia ocenę, zwłaszcza gdy w międzyczasie następują zmiany właścicieli.
Jednak nawet dostawy budynków dokonywane ponad dwa lata po pierwszym zasiedleniu mogą być opodatkowane stawką 23 proc. Ustawodawca dał bowiem w takiej sytuacji możliwość wyboru opodatkowania. Aby móc zrezygnować ze zwolnienia od VAT, sprzedawca i nabywca powinni być zarejestrowanymi podatnikami VAT oraz muszą złożyć do urzędu skarbowego kupującego oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania. Takie rozwiązanie będzie preferowane przez sprzedawców, zwłaszcza gdy nie minęło jeszcze dziesięć lat od wybudowania/nabycia nieruchomości, w związku z którym odliczyli VAT.

Poza opisanym wyżej generalnym zwolnieniem przepisy ustawy o VAT wprowadzają zwolnienie bez prawa wyboru opcji opodatkowania. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnienie to stosuje się wyłącznie w sytuacji, gdy nie ma zastosowania zwolnienie omawiane powyżej czyli w praktyce dla dostaw dokonywanych w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat po nim. Dostawa budynku/budowli będzie obowiązkowo zwolniona z VAT, jeżeli: nie ma do niej zastosowania generalne zwolnienie, sprzedający nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy lub nie dokonywał ulepszeń obiektów, w stosunku do których miał prawo odliczenia VAT.

Więcej w Rzeczpospolitej z 5 czerwca 2012 r.