Kiedy sprzedać lokal, by nie wpaść w pułapkę…

Rzeczpospolita , autor: Grażyna J. Leśniak , oprac.: GR

czerwiec 1, 2007

Osoba, która sprzedała jedno mieszkanie, by kupić inne np. od dewelopera, może nie uniknąć zryczałtowanego podatku dochodowego. Zwłaszcza jeśli płaciła za nie w ratach

Od 1 stycznia 2007 r. uchylone zostały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które przewidywały 10-proc. zryczałtowany podatek przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Na podstawie uchylonego art. 21 ust. 1 pkt 3 2 i 32a ustawy przychody te były jednak wolne od opodatkowania jeżeli zostały przeznaczone na szczegółowo wskazane cele mieszkaniowe. Warunkiem było poinformowanie o tym urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dokonania sprzedaży.

Obecnie przepisy te już nie obowiązują. Zastąpiła je regulacja przewidująca objęcie 19-proc. podatkiem dochodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu. Jest jednak pewien wyjątek. Dotyczy on osób, które nabyły lokale przed 1 stycznia 2007 r. Jeśli teraz zdecydują sieje sprzedać (a nie minęło jeszcze pięć lat od ich kupna), to będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące do końca 2006 r. I tu zaczynają się problemy.

– W 2002 r. kupiłem mieszkanie, które sprzedałem w tym roku, i kupiłem kolejny lokal. Mam jednak kłopot, bo należność na poczet nowego mieszkania płaciłem ratami -i tak też były wystawiane faktury przez dewelopera – otrzymałem je, zanim jeszcze sprzedałem stare mieszkanie. Nie znalazłem przepisu, który pozwalałby mi zaliczyć środki ze sprzedaży starego lokalu na poczet kupna nowego. Bo obu transakcji dokonałem w innej, niż to przewiduje ustawa, sekwencji czasowej – mówi Marcin W. z Warszawy.

– To jest problem – przyznaje Michał Dec, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy. – Bo jeżeli osoba jeszcze przed sprzedażą mieszkania dokonywała wpłat na poczet nowego, choćby tylko w formie zaliczek, to nie może powiedzieć, że raty płaciła z pieniędzy uzyskanych ze zbycia lokalu, co nastąpiło później. Ustawodawca przyznał zwolnienie od 10-proc. podatku, pod warunkiem że środki uzyskane z tej sprzedaży zostaną wydatkowane na zakup innej nieruchomości – podkreśla Michał Dec.

Ulga w orzecznictwie NSA

Przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydany w ciągu roku od sprzedaży tego prawa w formie zaliczki na nabycie budynku mieszkalnego jest wolny od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. l pkt 32 lit. a, jeżeli w umowie sprzedaży budynku zaliczka ta została zarachowana na poczet ustalonej w niej ceny (sygn. FPS 9/1996).

Samo złożenie oświadczenia w trybie art. 28 ust. 2 nie powoduje nabycia prawa do zwolnienia podatkowego, ponieważ nie spełnia przesłanek, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a (sygn. FPS 1/2003).

Przy ocenie, czy podatnik przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu na nabycie innego mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niezbędne jest uwzględnienie całokształtu okoliczności sprawy, porównanie środków uzyskanych i środków przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży. Niedopuszczalnie zawężająca jest interpretacja wymagająca, aby te same fizycznie pieniądze lub tylko wpłaty dokonane po dniu sprzedaży pochodzące wprost z tego źródła przychodu były zwolnione od podatku (sygn. I SA/Gd 1782/97).

Warunkiem zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów w całości lub części na nabycie w kraju w określonym terminie od dnia sprzedaży innego budynku lub lokalu mieszkalnego. Nie ma natomiast decydującego znaczenia fakt, że umowa zbycia nastąpiła później niż umowa nabycia. Data zbycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie zatem na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży podatnicy mogą uzyskać przychody przed zawarciem tej umowy (sygn. I SA/Gd 535/98).

Do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy nie jest niezbędne nabycie w ciągu dwóch lat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub budynku, lecz wydanie przychodu na ten cel (sygn. I SA/Gd 1692/97).

Przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a cytowanej ustawy zwolnienie podatkowe może obejmować także kwotę, którą na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży sprzedawca otrzymał przed zawarciem tej umowy i wydał na nabycie innego budynku mieszkalnego i prawa wieczystego użytkowania gruntu nie później niż w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży (sygn. FSK 786/2004).

Więcej Rzeczpospolita.