Towarem używanym nigdy nie będą grunty. Ale jeśli są zabudowane, Ich wartość dolicza się do podstawy opodatkowania budynku
Tym samym jeśli budynek jest towarem używanym i jego dostawa będzie zwolniona od VAT, to automatycznie zwolnieniem z tego podatku objęte będzie również zbycie związanego z nim gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu.
Ta sama stawka
Z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT wynika, że w razie dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem gdy sprzedawany jest teren zabudowany, grunt jest opodatkowany według stawki VAT właściwej dla budynku, budowli albo ich części. Podstawą opodatkowania jest bowiem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu.
Zwolniony budynek, zwolniony i grunt
W konsekwencji jeśli sprzedaż budynku (budowli, lokalu) jest zwolniona z VAT, to jednocześnie zwolnienie to obejmuje sprzedaż gruntu, na którym obiekty te są
posadowione. § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT (DzU nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia z kolei z podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w wypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli są one zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką o proc.
Działki pod zabudową zawsze opodatkowane
Zwolniona z podatku jest też dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Te ostatnie są opodatkowane stawką 22 proc. VAT.
Przeznaczenie gruntu pod zabudowę ustala się na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego (tak wyrok WSA w Warszawie, III SA/Wa 4147/06).
Jedna nieruchomość, kilka działek
Uwaga, gdy sprzedawana jest nieruchomość składająca się z kilku wyodrębnionych działek, wówczas zasady opodatkowania VAT (zwolnienie lub jego brak) należy ustalać odrębnie dla każdej z tych działek, nawet jeśli z uwagi na sposób zagospodarowania nieruchomości tworzą one jedną zorganizowaną całość (tak Trzeci Mazowiecki Urząd Skarbowy w Radomiu w piśmie z 17 marca 2006 r., 1473/WW443/447/297/2005/SK).
Jedna działka, kilka budynków
Może się też zdarzyć, że na jednej działce posadowione są dwa obiekty (lub więcej), opodatkowane VAT według różnych stawek (albo zwolniony i opodatkowany). Przepisy nie precyzują jaki klucz podziału przyjąć – w jakiej proporcji doliczyć wartość gruntu do podstawy opodatkowania tych budynków/budowli. Można to zrobić według ich wartości lub zajmowanej powierzchni. Ministerstwo Finansów w wyjaśnieniach zamieszczonych w 2004 r. na stronach internetowych opowiedziało się za tym, że podziału należy dokonać proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków. Do tej metody przychylają się też organy podatkowe (zob. np. pisma Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego z 10 maja 2006 r., 1471/NUR2/443-96/2/06/ST, Izby Skarbowej w Gdańsku z 17 czerwca 2004 r, PI/005-460/04/CIP/03).
Budynek do rozbiórki
Spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości – działki w rejestrze gruntów sklasyfikowanej jako grunty rolne zabudowane, na której znajduje się budynek mieszkalny (dom jednorodzinny) przeznaczony do wyburzenia. Obowiązek rozbiórki wynika z ostatecznej decyzji administracyjnej. Obszar, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Jaką stawkę VAT należy zastosować do dostawy tej nieruchomości
Jak wyjaśniła Izba Skarbowa w Krakowie w decyzji z 19 kwietnia 2006 r. (PP-3/449/7/06), zarówno dla dostawy budynku mieszkalnego przeznaczonego do rozbiórki, jaki i przy zbyciu prawa wieczystego użytkowania należy zastosować 7-proc. stawkę VAT (na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o VAT oraz § 5 ust. 7 rozporządzenia ministra finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o VAT). Izba nie zgodziła się tym samym ze stanowiskiem Urzędu Skarbowego w Oświęcimiu, który uznał, że dostawa budynku nie może korzystać z preferencyjnej stawki, gdyż obiekt nie służy i w przyszłości nie będzie służył celom mieszkaniowym. Izba stwierdziła, że jeżeli przed wydaniem decyzji o rozbiórce dom jednorodzinny byt zaliczony zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych do budynków mieszkalnych (dział 11 PKOB), to sam fakt przeznaczenia go do rozbiórki nie powoduje, iż zmienia się jego klasyfikacja.
Więcej Rzeczpospolita.