Kiedy grunt i budynek można sprzedać bez vat i podatku dochodo…

Rzeczpospolita , autor: Krzysztof Kaczmarek , oprac.: GR

czerwiec 18, 2007

ZWOLNIENIE DLA LOKALU UŻYTKOWEGO

Nasze przedsiębiorstwo sprzedało tej samej osobie fizycznej dwa lokale w budynku mieszkalnym
– mieszkalny i użytkowy. Czy w związku z tym musimy wystawić nabywcy fakturę VAT Czy sprzedaż obu lokali będzie zwolniona z VAT (przy nabyciu nie odliczaliśmy VAT i nie ponosiliśmy wydatków na modernizację)

Sprzedaż lokalu mieszkalnego jest zwolniona z VAT pod warunkiem, że chodzi o lokal, który był wcześniej zasiedlony. Podstawą zwolnienia jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przewiduje on zwolnienie dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego i ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być pierwszy raz zasiedlone.

Z przepisu tego wynika jednocześnie, że zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Nie przesądza to jednak, moim zdaniem, o konieczności opodatkowania lokalu użytkowego. Ta sprzedaż może bowiem korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, zwalniającego z podatku dostawę towarów używanych, w tym używanych budynków i budowli i ich części. Jeśli zatem od końca roku, w którym zakończono budowę budynku, minęło 5 lat, a firma czytelnika nie odliczała VAT przy jego zakupie i nie ponosiła – jak twierdzi – wydatków na modernizację, sprzedaż lokalu użytkowego będzie zwolniona z VAT.

Jeśli nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, fakturę należy wystawić (ze stawką zwolnioną i wskazaniem przepisu będącego podstawą prawną zwolnienia) tylko na jej żądanie. W pozostałych przypadkach podatnik VAT jest obowiązany do wystawienia faktury.

NAJPIERW DZIERŻAWA,

Likwiduję działalność gospodarczą, w której wykorzystywałem budynek (niemieszkalny). Czy jeśli będę tę nieruchomość wydzierżawiał przez 6 lat, a dopiero polem sprzedam, uniknę zapłaty podatku dochodowego

Tak. Co do zasady sprzedaż nieruchomości jest odrębnym źródłem przychodów. Ale jeśli sprzedawana jest nieruchomość niemieszkalna" wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego nieujęte w takiej ewidencji), to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT uzyskany przychód jest przychodem z działalności gospodarczej. I to także, gdy do sprzedaży dochodzi już po likwidacji firmy (wykreśleniu nieruchomości z ewidencji). Z tym że jeśli sprzedaż nastąpi po upływie 6 lat – licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania budynku z ewidencji do dnia sprzedaży – tak uzyskany przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Wynika to z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT. Fakt, że w okresie tych 6 lat nieruchomość będzie wydzierżawiana, nie powinien mieć wpływu na zasady opodatkowania, o ile dzierżawa nie będzie się odbywać w ramach działalności gospodarczej. Z pytania wynika, że czytelnik zamierza zlikwidować firmę i traktować nieruchomość jako składnik prywatnego majątku. Taka dzierżawa jest uznawana za odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Pewna wątpliwość może wiązać się z tym, że art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT za przychody z działalności gospodarczej uznaje przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy (oraz innych umów o podobnym charakterze) składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Co prawda budynek czytelnika był związany z działalnością gospodarczą, ale w chwili dzierżawy już nie jest, i moim zdaniem przepis ten nie będzie miał w tym wypadku zastosowania.

NIERUCHOMOŚĆ NA CEL PUBLICZNY

Firma drogowa ma wystawić fakturę VAT na sprzedaż nieruchomości, na której zostaną wyszczególnione następujące składniki: budynki, prawo wieczystego użytkowania gruntu związane z tymi budynkami, wartość budowli i infrastruktury, urządzenia wytwórni mas bitumicznych, otaczarka. W okresie ostatnich 5 lat modernizowane były otaczarka i budynki. Odbiorcą będzie Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (przeznaczenie na cel publiczny). Czy sprzedaż ta będzie zwolniona z VAT, czy opodatkowana

Samo przeznaczenie na cel publiczny nie jest podstawą do zastosowania zwolnienia z VAT. Ewentualnie w grę może wchodzić zwolnienie dla towarów używanych.

Więcej Rzeczpospolita.