W przypadku rozwiązania umowy najmu sposób rozliczenia stron po zakończeniu najmu lokalu, zmodernizowanego przez najemcą, decyduje o obowiązku zapłaty VAT.
Po rozwiązaniu/wypowiedzeniu umowy najmu wynajmujący, gdy nie ma odmiennej umowy, może, zgodnie z regułami kodeksu cywilnego (k.c.), według swego wyboru, albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej wartości nakładów w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
W praktyce najczęściej stosowane są dwa rozwiązania:
– wartość nakładów w lokal w wynegocjowanej przez strony wysokości jest zwracana dotychczasowemu najemcy
– nakłady zostają zatrzymane przez właściciela lokalu bez żadnej odpłatności.
Zdaniem organów podatkowych zwrot wartości nakładów nie jest dostawą towarów lecz jest w świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, świadczeniem usług i podlega opodatkowaniu stawką w wysokości 22%.
Taki pogląd wyraziła Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 21 stycznia 2009r. (ITPP1/443-989/08/JJ). Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 18 września 2008 r. (I SA/ Kr 636/ 08).
U podatnika, który rozwiązał umowę najmu, nie otrzymując zwrotu wydatków związanych z adaptacją/modernizacją lokalu konieczna jest korekta odliczenia podatku naliczonego przy zakupach na potrzeby inwestycji w obcym środku trwałym. Zdaniem organów podatkowych jeśli rozwiązanie umowy najmu następuje w okresie korekty przewidzianym dla dóbr inwestycyjnych, spełnione są przesłanki, o których mowa w art. 91 ust. 7 ustawy o VAT, w związku z brakiem wykorzystania inwestycji w okresie korekty do czynności podatkowanych. To stanowisko podzielił WSA w Łodzi w wyroku z 19 lutego 2009 r. (I SA/Łd 1372/08).
Przy takiej interpretacji istotną kwestią dla oceny podatkowych skutków decyzji o rozwiązaniu umowy najmu jest okres korekty nakładów na cudzy lokal/budynek.
W wyjaśnieniach organów podatkowych przeważa pogląd, że inwestycje w obcym środku trwałym są odrębnymi od lokalu/budynku środkami trwałymi, dlatego okres ich korekty wynosi pięć lat. Takie stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Warszawie w piśmie z 17 lutego 2009r. (IPPP2/443-1736/08-2/ASI). Pogląd odmienny wyraziła Izba Skarbowa w Warszawie w piśmie z 10 lutego 2009r. (IPP-P2/443-1759/ 08-2/PW).
A zatem, aby uniknąć ewentualnych niekorzystnych skutków podatkowych związanych z korektą, racjonalnym wydaje się podjęcie rokowań z właścicielem lokalu/budynku o zwrot wartości nakładów w uzgodnionej cenie. Zwłaszcza gdy obie strony są czynnymi podatnikami VAT i właściciel lokalu/budynku uprawniony jest do odliczenia VAT naliczonego.
Więcej w Rzeczpospolitej z 18 maja 2009 r.