Opłata za użytkowanie nie zwiększa wartości nieruchomości

Rzeczpospolita , autor: Krzysztof Kaczmarek , oprac.: GR

Maj 24, 2007

Przedsiębiorstwo musi ująć w księgach opłaty związane z firmową nieruchomością inwestycyjną. Problemy mogą być z Ich rozliczeniem podatkowym.

– Spółka kupiła nieruchomość (budynek I prawo wieczystego użytkowania gruntu). Zakwalifikowała ją do Inwestycji długoterminowych". Na razie nie uzyskuje jednak korzyści z tej Inwestycji. Otrzymuje natomiast decyzje w sprawie podatku od nieruchomości oraz opłaty za prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jak potraktować te koszty księgowo i podatkowo – pyta czytelnik DF.

Na pewno powinny być ujęte w ewidencji księgowej oraz zaprezentowane w sprawozdaniu finansowym, tak aby rzetelnie odzwierciedlało ono sytuację majątkową i finansową oraz prawidłowo prezentowało wynik finansowy firmy. Opłata za prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz podatek od nieruchomości są bowiem – obok bieżących kosztów utrzymania – istotnymi pozycjami w kształtowaniu wyniku finansowego przedsiębiorstw posiadających nieruchomości Niezależnie od sposobu ich użytkowania, tj. kwalifikowania jako inwestycje długoterminowe czy własne środki trwałe, użytkowane na potrzeby przedsiębiorstwa.

Prezentacja w bilansie

Jeśli kupujemy prawo wieczystego użytkowania na rynku pierwotnym (to element transakcji zakupu budynku), ujmujemy je w księgach w cenie nabycia na podstawie aktu notarialnego (względnie faktury). Tak wynika z ustawy o rachunkowości. Wartością początkową prawa wieczystego użytkowania jest z reguły

pierwsza jednorazowa opłata, która nie jest zwykłą opłatą roczną. Wynosi ona 15 – 25 proc. wartości gruntu.

Nabyte prawo prezentujemy w bilansie w pozycji A.II.1 a) – grunty (w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu) – w wysokości nadwyżki pierwszej opłaty nad opłatą roczną. Jeżeli spółka stosuje model kosztowy do wyceny inwestycji w nieruchomości, to prawo wieczystego użytkowania gruntu podlega amortyzacji, tak jak inne środki trwale.

Amortyzujemy tak jak budynek

Okres amortyzacji powinien uwzględniać ekonomiczną użyteczność. Prawo wieczystego użytkowania jest nierozerwalnie związane z nieruchomością, zatem rozsądne wydaje się przyjęcie okresu amortyzacji takiego jak dla budynku. Odpisywana w koszty amortyzacja wpływa na wynik finansowy i zapewni prawidłowość jego pomiaru.

Niekiedy spółki przyjmują tu rzeczywisty okres korzystania z tego prawa, np. 99 lat. Jest to dyskusyjne z uwagi na to, że trudno prognozować, co będzie się działo przez taki długi okres, szczególnie na dynamicznie zmieniającym się rynku nieruchomości. Trudno przyjąć założenie, że budynek oraz grunt (czy prawo do niego) będzie użytkowany przez 99 lat, w niezmieniony sposób, bez jakichkolwiek modyfikacji. W tak długim czasie może dojść także do zmiany prawa lub innych zdarzeń, które mogą zmienić stan prawny nieruchomości.

Opłatę rozliczamy międzyokresowo

Spółka po nabyciu prawa wieczystego użytkowania musi uregulować opłatę roczną. Informacja w tej sprawie jest przekazywana do przedsiębiorstw przez jednostki samorządu terytorialnego. Opłaty

rocznej nie pobiera się za rok, w którym ustanowiono prawo użytkowania wieczystego.

Z reguły opłata roczna nie pokrywa się z rokiem obrotowym spółki (gdy rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy), uzasadnia to więc konieczność' ujęcia jej w pozycji bilansu B.IV. – krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe, i rozliczania poprzez miesięczny odpis w koszty danego okresu.

Nie zwiększamy wartości nieruchomości

Naszym zdaniem nie ma uzasadnienia w przepisach aktywowanie opłat rocznych w wartości nieruchomości. Nawet jeżeli nieruchomość nie jest obecnie użytkowana i nie są uzyskiwane korzyści z jej użytkowania (przychody). Warunkiem aktywowania oraz zmiany wartości początkowej inwestycji mogłoby być potraktowanie tych nakładów jako kosztów ulepszenia. Spowodowałoby to, że wartość nieruchomości po zakończeniu ulepszenia przewyższy wartość posiadaną przy przyjęciu do użytkowania (mierzoną np. okresem użytkowania czy jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonego środka trwałego względnie inwestycji).

W omawianym przypadku koszty opłat rocznych nie przyczyniają się do zwiększenia wartości użytkowej nieruchomości. Spółka musi je ponosić, ponieważ jest do tego zobowiązana umową, zatem nie ma podstaw do aktywowania opłat w wartości nieruchomości.

Jak jest w standardach

Inne podejście do rozpoznawania w księgach i prezentacji w sprawozdaniu finansowym zakładają międzynarodowe standardy sprawozdawczości finansowej. Zgodnie z MSR17 Leasing" prawo wieczystego użytkowania jest rozliczane jako leasing operacyjny. Opłata początkowa uiszczana z tego tytułu to płatne z góry opłaty leasingowe amortyzowane przez okres leasingu zgodnie ze sposobem rozłożenia w czasie czerpania korzyści.

Opłatę początkową wyceniamy w wartości historycznej (poniesionego kosztu) i prezentujemy w bilansie jako rozliczenia międzyokresowe czynne lub wartości niematerialne i prawne. Opłata roczna obciąża wynik okresu,  a jeżeli jej wartość jest istotna, powinna być rozliczana w czasie.

Więcej Rzeczpospolita.